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来源：上海证券报
房贷，刚走过的三星期
央行发话支持首套房贷三周后，调研发现，一线城市如上海等变化不大；二线城市停贷银行有所减少，审核与放款的速度有所提升，但首套商业住房贷款利率仍多是基准利率或上浮10%，并未出现商业银行信贷政策的调整和优惠方案；三、四线城市房贷仍趋于收紧，甚至出现一些扭曲的怪现象。
“九折优惠的贷款还能批下来吗？”小李研究生毕业，去年10月份看中南京江宁区一套保利四室两厅的房子，首付近七成，但至今房贷仍未下来。
去年以来，在银行资金成本上升、流动性管理难度加大的情况下，购房按揭贷款从优质的“香馍馍”变成了无味“鸡肋”。5月12日，央行召开住房金融服务专题座谈会，要求银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”，“合理确定首套房贷利率水平”，“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”。
三个星期过去，央行喊话的效果如何？记者调研发现，一线城市如上海，变化不大；二线城市停贷银行有所减少，审核与放款的速度有所提升，但是首套商业住房贷款的利率仍多是基准利率或上浮10%，并未出现商业银行信贷政策的调整和优惠方案。三、四线城市房贷仍趋于收紧，甚至一些扭曲的怪现象仍在潜伏。
放贷速度快了
央行喊话后，各银行相继表态，将提高个人住房贷款的审查审批效率。但在房贷利率上，作为独立商业主体，优惠政策尚未出现。
“上海房贷从3月份到现在首套房都是基准利率，银行根据购买房子的房龄、买房人的资质看利率是否上浮，大部分就是基准利率。一般21天审核，10天多放款。现在速度都蛮快的。建行放款会慢一些，不过建行可以接受房龄在89年之前的房子。”上海我爱我家物业顾问陈开河告诉记者。
“上海的二手房还是好卖的，一个星期在塘桥有十多套房子成交，以学区房三、四十平方米为主。”陈开河告诉记者。
然而，传统“红五月”的楼市并未如期而至。市场机构数据显示，截至5月27日，5月以来上海全市一手商品住宅成交量为50.4万平方米，新增供应量为68.1万平方米，批售比达到1.35：1。
无锡在5月1日起实施新政，将落户的门槛从70平方米降为60平方米。
“无锡的房贷是基准利率，个别银行有所上浮10%。一般4个工作日左右可以审批，将他项权证等交给银行当天或三天内就可以放款。一般贷款的金额50多万吧，所以批的也快。”丁氏置业的小陈告诉记者。
“杭州房贷市场有所松动。工行、中行审批速度有所加快。一般七个工作日审批，三四天放款。”杭州我爱我家置业顾问彭萍萍告诉记者。
刚需房贷的发放和利率水平对于房地产商而言是很重要的，可以释放出一部分购买需求，华宇集团董秘华欣表示。
“降价现象出现，一方面是需求减弱，观望情绪浓重；另一方面受信贷收紧影响，房企资金链绷紧，流动性不足，期望走量实现缓解资金压力。”融360金融搜索平台的信贷专家徐瑾表示。
“如果房贷能够使需求完全有效释放，这会促使房地产市场平稳发展，对经济的平稳运行会有好处。”交通银行首席经济学家连平表示。
三、四线城市房贷怪现象
在房贷额度比较紧张的情况下，银行房贷市场出现了一些怪现象，且操作隐蔽。
据融360透露，贷款搭售理财产品、保险，收取额度费、担保费等各种违规行为开始出现。目前贷款搭售多被转移到地下操作较为隐蔽，还有的银行甚至将贷款额度扣留20%作为存款，不放给客户。消费者接受附加条件越多越容易放款，如果不接受相关银行搭售，甚至可能会要求上浮贷款利率，对此很多购房者只能无奈接受。
在三、四线城市，房贷是五花八门，开发商迫于资金压力，不得不接受银行的变相调价。江西某中小房地产商告诉记者：“在放款方面，银行对企业提出各种变相条件。按揭房贷款从银行给到房地产开发商的过程理应是在贷款申请办理好、客户拿到房之后，开发商就应该拿到房子的钱。但银行却开出条件要求开发商保证随时存款保证银行业绩，否则就会有提高首付比例、推迟放款的可能。”
第二个怪现象是，银行在放按揭房贷款时，要求相关开发商向与银行无关的中介公司变相收取3%的咨询费，这不排除落入私人腰包的可能。
第三个怪现象是银行按揭房贷的额度少，一般只有几十万、几百万的额度，还常常会推迟放款时间，例如，当时要转付给开发商的房款可能以暂时没有钱等理由拖延付款时间。
“这些现象即使在当地国有大型银行也常有发生，农商行几乎没有什么额度。”该房地产商告诉记者。
“政府期望房地产走入良性境地，央行、银监局支持房地产的刚需房贷，但是房地产行业里的酸甜苦辣是很难为外界知道的。银行在按揭房贷上的怪招增加了开发商的成本，这也会影响到房价和消费者的利益。”一家中小房地产企业董事长告诉记者。
银行缘何不喜房贷
商业银行从去年四季度就流露出不待见个人住房按揭贷款的意思。在此情形下，近期央行的“落实住房信贷政策、改进个人金融服务”的窗口指导效果有限。
“2002年至2013年伴随着房地产市场发展，银行投放了大量房地产的贷款。去年的按揭房贷发放占新增贷款也达到30%左右。今年有所减少，也是每个银行有自己的发展阶段和放贷侧重。”中国社科院金融所银行研究室主任曾刚表示。
数据显示，今年前四个月，房地产开发企业到位资金3.72万亿元，同比增长4.5%，但定金及预收款下降7.8%，个人按揭贷款下降3.1%。
究其原因，商业银行在商业银行盈利核心与社会公共服务组织的身份冲突、支持刚需与房地产风险潜伏的交织、短期资金来源与长期房贷期限的不匹配(即“短借长用”的流动性错配)，表内业务与出表业务的资本充足率考核权衡下，房贷利率呈现出不尽如人意的扭曲现象。
利润是商业银行的首要考虑。“商业银行作为独立的法人机构，以利润为核心。除了对国有企业的信贷支持，过去房地产处于上升周期，个人房贷5%至6%是银行最优质的业务资源。但是，现在受到利率市场化和金融创新的影响，银行存款流失、资金来源高成本。5年期个人房贷基准利率为6.55%，银行个人房贷业务利差不足3%，而且占用大量人力成本，若扣除管理和人工成本、拉存款成本，盈利空间非常小。而小微贷、消费贷和表外(同业和通道)等业务的利润水平则高很多。”深圳市房地产研究中心李宇嘉指出。
此外，个人房贷业务面临银行“短借长用”的流动性风险。近年来，以同业和理财为代表的非存款短期负债占比越来越大，同业和理财占银行负债的比例在20%左右，中小银行占比超过三分之一。以短期低成本流动性来“滚资产”，已成银行应对资金来源成本上升的重要策略，这就要求银行具备高超的流动性管理能力和资产变现能力。而房贷有10至30年的期限。
同时，巴塞尔协议Ⅲ给银行资本充足率达标的压力越来越大。银行倾向于不占用资本的中间业务和表外业务。
“银行在房地产上升期发放的大量个人贷款，由于个人房贷无法出表，房价上涨收益为开发商和购房者享有。银行无法分享收益，却要承担房地产下行周期的风险。这也是银行对于房贷的保守原因。”李宇嘉指出。
房贷传导链
房贷的松紧不仅对购房者需求释放有影响。
事实上，销售回款(首付款+按揭贷款)占开发商资金来源的40%至50%，是开发商主要的融资渠道。个人房贷的低利率补贴了开发商的融资成本。对于开发商而言，及时低成本的现金流是生命线。
“一般而言，银行存款利率走高，贷款利率自然也会走高。流动性弱的房贷，利率自然应该高。当这个利率在一定社会约束下不能够提高的情况下，自然就会出现‘房贷荒’的现象。”连平表示。
严控房贷风险仍是今年银监会的监管重点。银监会相关负责人明确表示，银监会严格执行国务院关于房地产开发贷款、个人住房贷款、土地储备贷款等关于房地产贷款的有关政策。
“目前以土地或房产为抵押的贷款占银行总贷款的40%至50%。随着楼市渐渐进入高风险期，银行不得不追加大量的坏账拨备和资本补充，这意味着银行正在为房地产下行风险买单。”李宇嘉指出。
市场上越是需要资金来缓解压力的中小房企越是基本得不到银行的开发贷款，如果房贷不能及时到位，开发商无疑陷入困境。
房贷的扭曲引发购房者观望、开发商承压，从需求端减少了房地产市场的资金补给，与开发贷一同收紧的中小房地产企业资金链条，中小房地产企业通过信托、影子银行周转的路径亦被切断，房地产市场的两极分化将会出现，而这并非房地产市场的健康良性发展的题中之义。
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