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来源：观点地产网
早在2009年，房地产金融化就已进入萌芽时期。当时，相继有泛海控股、鲁能、华润置地等企业进入银行业。但近段时间，房企涉银呈现“井喷”之势。仅去年年尾至今就有新湖中宝、新华联、万科、恒大、越秀等多家房企加入“涉银”行列。
刚刚做完几笔信托贷款担保，建业地产对于资本市场又有新的想法。3月7日，全国人大代表、建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森向外界透露，建业地产有计划参与河南省正在筹建的“中原银行”。
“房地产是资金密集型产业，最终要和资本市场通过不同方式进行融合，这是行业发展的必然规律。”老胡如是说。
据了解，中原银行将在13家河南省内资产规模偏小的城市商业银行的基础上组建而成，但在股东结构一直未有确切的说法。2013年初，曾有媒体曾援引河南省金融办一位官员的话表示，河南省财政将担任大股东。
尽管早在2009年，房地产金融化就已进入萌芽时期。当时，相继有泛海控股、鲁能、华润置地等企业进入银行业。但近段时间，房企涉银呈现“井喷”之势。仅去年年尾至今就有新湖中宝、新华联、万科、恒大、越秀等多家房企加入“涉银”行列。
值得关注的是，“涉银”热潮背后似乎暗藏着房企对于流动性的担忧。3月12日，金融分析家、北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹在2014观点年度论坛上指出，现在中国（房地产）市场最大的风险，正是流动性风险。
“整个市场在用一个短期的资金来支持长期的投资项目。这样的风险，正在从金融体系向地产行业延伸过来。”
期限错配
据介绍，过去几年，随着土地成本以及持有物业占比的持续上升，地产行业的经营杠杆逐步降低。这也就意味着，企业利用预售的模式，通过较少的自有资金来撬动较大资产规模的杠杆在逐年下降。
相关统计数据显示，截止至2013年末，全国施工中的办公楼的面积已达将2.5亿平方米，相当于2013年全年写字楼销售面积的8.5倍。在零售物业方面，期内累计施工中的商业营业用房的面积逾8亿平方米，相当于去年全年销售面积的9.5倍。
“这带来的结果就是，开发商的商业地产施工面积在商品房总施工面积中的占比，已经从2006年的6.5%上升到了现在的15.8%，在总投资着中的占比接近20%。商业物业的投资回收周期比较长，纯持有模式必然在10年以上，即使租售并举，一般的投资回收期也要达到5年，所以行业的整体周转效率出现了明显的下降趋势。”
而另一方面，尽管项目的投资周期在延长，但企业的资金来源期限并没有明显的变化。
杜丽虹以上市公司2013年中期的统计数据为例解释称，在地产上市公司的资金结构中，平均23%来自预售款，14%来自各项应付款，16%是短期借款，15%是长期借款，5%是债券发行，还有27%是权益资本。倘若从中剔除预售款，地产上市公司平均的预售期限只有1.7年。
“这也就意味着，如果要使投资周期与负债资金来源期限相匹配，持有物业的占比在总的投资中不能超过7%。但就目前行业平均水平来看，商业地产的投资比例已经接近20%。”她强调，整个地产行业面临着一个短债长投的期限错配问题。
金融暗涌
更糟糕的是，来自于金融体系的流动性风险正在向地产行业延伸而来。
过去几年，中国社会的融资结构发生了很大的变化，其中尤为特别的就是银行业的作用在降低。
据杜丽虹介绍，银行贷款的占比已经从10年前的90%以上，下降到现在的60%左右。2013年，委托贷款的占比从10年前的2%升至15%，信托融资从0升至11%，企业债从1%升至10%，保险及其它社会融资从1%升至4%。
“去年新增人民币贷款并不是很多，约8.9万亿。但全社会的融资总额达到了17.3万亿。虽然社会融资结构发生了较大变化，但融资期限仍然较短。”
她进一步指出，在企业贷款余额中，短期贷款和票据融资约占42%，而新增的贷款中一半左右是短期贷款和票据融资，即使是中长期贷款，期限一般也只有2、3年。信托贷款的平均期限也是2年。所以企业的融资期限并没有明显的增长。
而这一现象背后的原因就是在于，虽然银行贷款的占比已降至60%，但整个社会仍是一个以银行为主导的融资体系，所以无法摆脱其短债长投的特点。
“银行都是利用客户较短期、甚至活期的存款来支撑长期的项目。”杜丽虹续指，目前人民币存款中，约30%是活期和临时性的存款，再加上一年以内到期的存款，短期存款达到50%以上。
还有一个重要的问题，以前人民币存款每年都在增长，所以银行可以很安全地做短债长投的事情。但近年来，由于受到创新理财工具的冲击，存款搬家的趋势明显。上监管机构无疑意识到了上述问题，所以在去年6月，央行做了一次不给贴现的警告，引发一系列超预期的连锁反应，导致了当时的钱荒事件。
钱荒以后，在很长一段时间内，银行之间的同业拆借利率处于较高水平，银行短期资金成本的上升，从而推高整个社会的融资成本。
“在这种情况下，传统制造业的投资回报已经不足以覆盖资金成本。”
杜丽虹援引人民银行对5000家企业统计的调查数据指出，企业的销售成本利润率已经从07年的10%以上，下降到现在的6%以上；工业企业的总资产回报率从10.4%下降到8.77%，如果从中剔除垄断性行业的企业，民营企业的回报率会更低，已经不足以覆盖资金成本。
涉银避险
毫无疑问，现在中国（房地产）市场最大的风险，不是信用风险，也不是房价崩溃的风险，而是流动性风险。
“就2013年地产行业的财务数据来看，相较于2010、2011、2012年，企业的短期资金风险得到缓解，一年内发生风险的可能性很小；但长期来看，资金缺口扩大到15%的水平，所以整个行业面临的情况就是短期风险缓解、中期风险积聚。”
杜丽虹解释表示，中期风险积聚的原因，就是整个行业包括整个社会，都在用比较短期限的资金支持比较长线的投资。
“所以大家都需要进行不断地再融资。”她如是说。
基于此，众多房企开始考虑联手银行，建立更直接、更长期的资金渠道，从而规避风险。
2月中旬，越秀集团以近91亿元完成收购香港创兴银行75%股份。另据不完全统计，截至目前，已经有包括万科、恒大、新湖中宝在内的超过30家房企“涉银”。
而胡葆森此次谈到的“中原银行”，尽管还在重组过程中，但在他看来，已基本势在必行。
按照老胡的说法，“房地产是资金密集型产业，最终要和资本市场通过不同方式进行融合，这是行业发展的必然规律。”
与此同时，他还指出，今年民营银行肯定会开这个口子，房地产行业基本属性是资金密集型，与金融的结合也是大势所趋。当然不是说所有的房地产商都要参股银行，行业与资本市场的对接可以有多种方式，入股银行只是其中一种。
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